A partir de 2026, o cenário da locação de imóveis no Brasil passará por transformações profundas. Com a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e as regulamentações trazidas pela Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214/2025), começam a valer novas regras de fiscalização e, a partir de 2027, a cobrança de novos tributos sobre aluguéis para pessoas físicas que se enquadram em critérios específicos.

O que é o CIB?

O Cadastro Imobiliário Brasileiro funcionará como um identificador nacional dos imóveis brasileiros — uma espécie de “CPF do imóvel”. Ele integrará dados de imóveis urbanos e rurais, permitindo à Receita Federal cruzar informações com muito mais precisão, especialmente no que diz respeito à declaração de renda proveniente de aluguéis.

Entre os principais objetivos do CIB estão:

• aumentar a transparência das informações imobiliárias;
• facilitar a identificação de omissões de rendimentos;
• cruzar automaticamente dados entre locador e locatário;
• detectar movimentações financeiras incoerentes com a renda declarada.

A partir de 2026, a fiscalização será plena, e inconsistências poderão gerar notificações automáticas.

Quem vai pagar o novo imposto sobre aluguéis?

Com a Reforma Tributária, dois novos tributos passam a incidir sobre determinadas locações:

• IBS – Imposto sobre Bens e Serviços
• CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços

Na prática, somente pessoas físicas que se encaixam em pelo menos um dos critérios serão obrigadas a recolher IBS/CBS:

✔ Possuir mais de 3 imóveis alugados;
ou
✔ Receber mais de R$ 240 mil/ano (cerca de R$ 20 mil/mês) em aluguéis.

A alíquota padrão desses impostos gira em torno de 27% a 28%, mas a locação residencial terá redução de 70%, resultando em uma alíquota efetiva aproximada de 8,4%.

Além disso, despesas como condomínio, IPTU e taxas podem ser excluídas da base de cálculo, reduzindo a incidência.

Importante: o IRPF continua sendo cobrado da mesma forma.

Quais são as penalidades por omissão?

Com o CIB, o cruzamento entre dados do locatário e locador será imediato. Isso aumenta significativamente o risco de multas quando valores de aluguel não são declarados corretamente.

Para o proprietário (locador):

• Multa de 75% sobre o imposto devido (podendo chegar a 150% em caso de fraude).
• Juros calculados pela taxa Selic.
• Multa por atraso na declaração.
• Possibilidade de processo criminal por sonegação.

Para o inquilino:

• Multa de 20% sobre o valor omitido.
• Risco de cair na malha fina.
• Situações de conflito com o locador, caso a regularização revele omissões.

Como a Receita detecta irregularidades?

O sistema utilizará:

• declarações do inquilino;
• titularidade do imóvel via CIB/Sinter;
• movimentações bancárias recorrentes;
• informações financeiras cruzadas digitalmente.

A tecnologia torna praticamente impossível manter contratos informais sem risco fiscal.

Conclusão: Hora de se preparar

Com as novas regras, tanto proprietários quanto inquilinos precisam estar atentos. Para locadores que se enquadram nos critérios de tributação, é essencial avaliar:

• a viabilidade de manter os imóveis na pessoa física;
• a criação de uma holding imobiliária;
• estratégias de planejamento tributário;
• a regularização de contratos e declarações.

A antecipação evita multas severas e traz segurança jurídica para todas as partes envolvidas.

Se você possui imóveis para locação ou paga aluguel, procure orientação especializada para não ser pego de surpresa pela nova fase da fiscalização imobiliária no Brasil.